Impacto del incremento del salario minio en la propiedad horizontal

El panorama económico de 2026 en Colombia presenta un desafío particular para la Propiedad Horizontal (PH). El incremento del salario mínimo ($23.7\%$) se situó significativamente por encima de la inflación del año anterior ($5.1\%$), lo que genera una presión directa sobre los presupuestos de edificios y conjuntos.

. ¿Por qué el salario mínimo dispara la cuota?

Aunque no existe una "ley" que obligue a subir la cuota en la misma proporción que el salario mínimo, la estructura de costos de una copropiedad lo hace casi inevitable debido a la indexación de servicios:

• Vigilancia y Aseo: En la mayoría de los conjuntos, estos servicios representan entre el 60% y el 70% del presupuesto total. Por ley, las empresas de seguridad privada deben ajustar sus tarifas según el incremento del salario mínimo.

  
  

• Costos Laborales Directos: Si el conjunto tiene empleados propios (toderos, jardineros, administradores), el aumento del $23.7\%$ impacta no solo el sueldo básico, sino también los recargos, prestaciones sociales y seguridad social.

• Reducción de la Jornada Laboral: La transición hacia las 44 horas semanales (según la Ley 2101 de 2021) obliga a contratar más personal o pagar más horas extras para cubrir los turnos 24/7, sumándose al alza del salario.

  
  

2. Consecuencias en el funcionamiento del conjunto

El desbalance entre un salario mínimo que sube mucho y una inflación moderada pone a las administraciones en una encrucijada:

• Déficit Presupuestal: Si la Asamblea de Copropietarios decide subir la cuota solo basándose en el IPC ($5.1\%$), el dinero no alcanzará para cubrir los contratos de vigilancia que subieron más del $23\%$.

• Recorte de Servicios: Para evitar un alza traumática, muchos conjuntos optarán por reducir personal (pasar de 3 a 2 vigilantes), disminuir la frecuencia de aseo o aplazar mantenimientos preventivos (pintura, impermeabilización).

• Aumento de la Morosidad: Al ser un incremento tan agresivo, es probable que los índices de cartera morosa aumenten, afectando la caja necesaria para emergencias.

  
  

3. Impacto en el poder adquisitivo

El hecho de que el salario mínimo haya quedado por encima de la inflación crea una paradoja de bienestar:

• Para los empleados (Vigilantes/Aseadores): Experimentan un aumento real en su capacidad de compra, ya que su salario subió mucho más que los precios de la canasta básica.

• Para los copropietarios: Aquellos que ganan más de un salario mínimo (cuyo sueldo suele ajustarse solo por el IPC o menos) verán cómo la cuota de administración consume una tajada más grande de sus ingresos. En estratos 2 y 3, donde el presupuesto es ajustado, esto puede obligar a sacrificar otros consumos del hogar.

Variable	Porcentaje	Impacto en PH
Inflación (IPC 2025)	$5.1\%$	Referencia para contratos de insumos y reparaciones.
Salario Mínimo 2026	$23.7\%$	Referencia para vigilancia, aseo y nómina.
Aumento estimado cuota	$18\% - 20\%$	Promedio proyectado para cubrir costos mínimos.